供暖设备管理与维修是物业设备管理中的重要内容，旨在为业主提供完善的采暖和供冷服务。供暖设备管理与维修是技术含量相对比较高的一项工作，需要物业公司配置高端供暖系统与专业的供暖设备管理工程师，并制定科学、可靠的管理制度，以实现供暖设备管理与维修的有效进行。
供暖设备管理与维修
供暖设备管理与维修
一般情况下，供暖设备管理工作职责就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。采用锅炉房供暖，无论是区域性锅炉房，还是集中供暖锅炉房，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理公司负责维护管理，或委托专业供暖公司维护管理。采用热电厂供热的，其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理，供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。
1.供暖设备运行管理
在供暖系统设备设施的操作管理过程中，首先需要清晰供暖设备设施操作管理的职责，其次，便是供暖设备锅炉开炉前的检查，即锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压是否正常，检查系统内的阀门是否均已打开，保证所有阀门处于开启状态，并由工程部管理组负责通知公共事务部，通知各住户家内留人。检查锅炉房内各有关信号灯是否正常，如有不正常应及时进行维修。手动供水泵转3圈，应转动灵活无阻滞。第三，规范供暖设备锅炉的开炉操作流程，即锅炉运行前和运行后的操作步骤以及供暖设备锅炉的停机操作，即当采暖期已过，停炉时，应先将燃烧机转换开关置于“停止”位置，燃烧系统停止燃烧，当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，及时拉下水泵控制箱电源开关，检查锅炉及附件有无不正常情况，如有应及时整改。
2.供暖设备维修养护管理
通常情况下，锅炉房内燃烧机的维修养护工作包含燃烧系统内的电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器，点火变压器、电磁阀，控制器等每季度进行一次维修养护，其具体内容如下：
1.电动机及风机，即检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于0.2MΩ则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。
2.油泵，即检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用压力表测试出油压力，最高不允许超过2MPa，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。
3.点火电极，即检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。
4.喷嘴，即清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。
5.光电探测器、点火变压器，即检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。
6.电磁阀，即用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，如已老化或损坏，则应更换。
7.控制器，即用干布擦拭(或用空气吹)来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。
3.锅炉本体的维修养护
锅炉本体的维修养护每半年进行一次，常用的保养方法有湿法保养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。
1.湿法保养
首先将热水锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物，关闭锅炉的所有阀门、孔门，将软化水注入锅炉，并将配制好的氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉;然后在微火下把锅炉水加热到100℃，让水中气体排出炉外，当锅炉水从空气阀冒出时，关闭空气阀、给水阀、炉门及挡板，将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般方法为每吨水加入氢氧化钠5～8kg或磷酸三钠10～12kg。锅炉水应每周定期取样化验一次，以保证水中有过剩的碱度。若碱度降低时，应适当补充碱液。严寒地区不适于采用湿法保养。
2.干法保养
热水锅炉停炉时间较长时，宜采用干法保养。
首先将锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物后，将软化水注入锅炉，并将锅炉用微火升压至0.1MPa后停止燃烧;当炉膛温度及压力降低后，再打开排污阀将锅炉水放净、利用锅炉的余热将锅炉烘干;然后在锅筒集箱式炉膛内放置干燥剂，关闭所有阀门、孔门，并将锅炉密封好。
干燥剂一般用生石灰或硅胶，生石灰用量为每立方米体积放2～3kg，硅胶每立方米体积放1～3kg。干燥剂应盛在敞口容器内，放置要均匀;以后每隔1～2个月检查一次，硅胶失效后可重新烘干再用。
此外，供暖设备管理与维修过程中还包含锅炉附属装置维修保养以及室内外供热管网的维修养护等工作，总之供暖设备管理与维修工作相对比较繁重，需要物业管理单位采取系统化、信息化的方式开展，确保冬季采暖和夏季供冷科学、合理!
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