房地产动态成本管理系统

    房地产动态成本管理系统是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到成本控制的目的；同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理，付款计划及动态查询。房地产成本管理系统的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系。

    乾元坤和为了能较好地解决房地产企业在成本管理巾的不足，使得房地产企业决策层能及时获得合同执行情况和项目的进展情况，对房地产动态成本管理模型和成本结构进行了设计，并开发了一套房地产动态成本管理系统。本文即对该系统的设计思想和系统的功能进行简要的介绍。

    一、房地产企业动态成本管理模型

    成本管理的发展方向是从核算型向控制型发展，从控制型向价值创造型方向发展，开发动态成本管理系统的目的在于通过系统的实施，使得房地产企业能从根本上控制作业成本，区分增值作业和非增值作业，最终使得房地产企业由粗放型管理向精细化管理转变，提高企业的核心竞争力。

    1.收集成本数据。这一步是收集房地产开发企业历史项目的基础数据和最新的市场数据，目的是掌握项目开发的历史指标和最新的人材机的市场价格，能为项目的成本计划制定提供有益的参考资料，同时根据房地产企业会计准则建立成本科目。

    2.制定成本计划。结合项目的实际情况，建立开发作业清单，在企业基准价库的基础上，根据项目信息、开发作业清单和图纸，编制出项目的目标成本，作为项目成本管理的基础。开发作业清单的详细程度，与成本控制的精度有关，依据成本效益法则。

    3.招标采购。根据作业清单和图纸进行项目的招标采购工作，上一阶段编制的目标成本对该阶段的成本管理有控制作用，目的是本阶段形成的计划成本在编制的目标成本之内。两者比较的结果及时反馈到企业成本数据库，为以后的项目提供基础参考数据。

    4.合同实施。按照图纸进行项目的开发工作。控制实际成本不超过计划成本。对合同实施过程中的变更进行控制，对结算进行控制。控制的结果及时反馈到企业成本数据库中，为未来的项目成本测算提供基础数据。

    5.成本分摊。项目实际发生的成本分配到单位工程上，由此得到单位工程的成本和项目的总成本。

    6.评估分析。对目标成本、计划成本和实际成本进行对比分析，对引起投资偏差的原因进行分析，对成本控制的效果进行评估，为企业的成本管理提供一定的参考。根据排列图法对产生成本偏差的原闵进行统计分析，这样能及时了解产生偏差的主要原因，采取相应的成本纠偏措施对成本进行有效的控制。

    通过这一动态成本管理模型，企业的成本管理就不仅仅是简单的成本管理工作，而是将有关项目进展过程巾的成本信息及时反馈到成本库，对其他项目的成本管理也提供有益的借鉴和帮助。

    二、房地产动态成本管理系统的开发与应用

    动态成本管理系统的功能主要包括：基础信息管理、目标成本管理、合同管理、结算管理、变更管理以及成本统计管理。

    基础信息管理：记录所有开发项目的基本信息，并且记录各参建方的信息。进行项目结构分解，为以后的作业成本分摊做好基础工作。同时，结合房地产开发的作业流程，进行作业的分解，建立作业清单。对企业的成本历史信息和最新的市场信息进行管理，形成企业的基准价库。 

    目标成本管理：导人作业清单，结合项目开发的资源消耗，利用作业成本法的基本原理，测算作业成本，并进行成本分配，得到单位工程的目标成本和项目的目标成本。

    合同管理：对项目开发过程中的所有合同的基本信息和签约状况进行管理，能及时了解合同的签约状况、签约金额，并及时反馈到企业成本数据库，对未来项目开发的目标成本起到指导作用。

    变更管理：项目的执行过程是一个漫长的过程，在这期间会有很多的不可预见因素导致设计变更和施工图以外的工作内容。该模块的功能就是对产生的各种工程变更和工程通知单产生的费用变化进行估算，估算的结果与合同签约成本汇总，形成一个合同的动态执行成本。这样，项目管理者和企业决策层就能随时掌握项目的动态总成本，根据图l所示的成本结构图及时做好项目资金的准备工作。

    结算管理：主要是按照工程实际进展情况，对合同约定范围内的已完工作进行结算，在结算基础上，按照作业成本动因将已发生的实际成本分配到相应的单位工程中。同时，该模块对成本增加的原因进行分析，利用排列图法对成本增加原因进行分析，提供相应的图表和图形，使得项目管理者能及时根据系统提供的基础数据采取必要的成本控制措施。成本分析的结果也反馈到企业成本数据库，为以后的项目成本测算提供有益的帮助。

    成本统计管理：根据不同阶段的成本数据，在本模块进行统计分析，获得企业管理所需的各种数据，并且决策者能随时掌握最新的成本情况，及时对不同项目的资金调配采取合理的措施。本模块还完成几个不同阶段的对比，如：目标成本和签约成本的对比，签约成本同实际成本的对比等，并以图表的形式展现出来，达到可视化管理的效果。统计结果反馈到企业成本数据库，为以后的项目成本测算提供帮助。

    三、房地产动态成本管理系统的系统架构

    针对目前房地产企业的组成和业务分布，房地产动态成本管理系统采用了三层分布式结构。 

    第一层用户服务层，主要面向一般用户。他们可以通过浏览器方便地访问所需要的资源，从而保证用户界面的一致性和完整性。这一层是根据流程模型和不同的表单格式利用ASP技术进行设计开发的。

    第二层业务服务层是连接用户服务和数据服务的桥梁。在这一层中，通常是通过组件的形式来定制相应的业务规则，以响应用户发来的请求，同时与数据服务层进行交互，并将所需数据反馈给用户，通过组件支持项目参与成本管理的业务流程以及用户层和数据服务层的通信。这种业务规则主要表现为数据的汇总、提取、修订、合法性校验等功能，并通过 Web和应用服务器实现。

    底层是数据服务层。数据服务包括数据的定义，维护和更新以及管理并响应业务服务层的数据请求。 

    四、房地产动态成本管理系统的应用

    房地产动态成本管理系统在北京、成都和重庆等几个大型房地产企业进行了使用，使用的效果体现在如下几个方面： 

    1)能及时获取项目的成本信息，控制不合理成本的增长，分析无效作业和增值作业，能及时了解项目的资金状况，为企业的资金运作提供第一手资料，降低了企业的财务费用。

    2)费用分配更加科学合理，产品成本比以前得到更加真实的反映，由此使得企业决策者能更加准确地进行产品定价，提高了开发产品的竞争力。 

    3)对项目的开发费用进行动态审核，及时对投资偏差进行分析，了解成本偏差产生的原因，系统提供的图表能帮助项目管理者及时采取有效的成本管理措施对成本进行有效的管理，有效降低产品成本。

    4)数据收集有根据，信息反馈及时，能根据历史项目成本信息和最新的在建项目成本信息进行新项目的目标成本制定，为成本决策提供最新的成本信息，使得成本决策数据来源客观、及时、准确。 

    5)实现了企业内各部门的数据共享，使得工作效率大大提高。

    中小型的房地产企业和项目公司在项目开发的流程上与大型房地产企业是相似的，不同之处主要在于项目的规模和企业年度开发工作量的大小。这些不同不会影响该系统在中小型企业的应用。使用该系统可以帮助中小型房地产企业和项目公司规范企业管理流程，提高企业的成本控制水平，最终提高企业的核心竞争力。

    五、乾元坤和房地产动态成本管理系统的特点

    实时性：通过动态成本管理系统，结合企业的业务特点，将实际的成本管理成果在系统中实时、动态、真实的反应出来。

    成本管理模式：通过核算对象分解，将作业成本管理引入房地产企业管理中，细化成本管理对象，使成本发生情况具有可追溯性，动态反映成本状况。提供多维成本分析方法，规范成本管理流程。

    WEB技术：通过对系统使用WEB技术，解决集中式管理需求问题，能使企业和在外地的项目或者分公司及时进行数据汇总和实时数据的采集，保证信息的一致性，方便成本控制和企业决策。

    结论

    房地产企业动态成本管理系统能有效地提高信息的传递速度和信息的真实性，企业的高管也能及时地获取有关的信息，辅助企业决策。房地产企业动态成本管理系统的运用能有效地减少企业的管理费用，节约项目投资。乾元坤和房地产动态成本管理系统结合先进的信息技术，全面集成企业的所有资源信息，并为企业提供决策、计划、控制与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台。

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