7月23日，21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。高和资本联合创始人周以升在博鳌论坛上提出三个观点：

（一）不动产行业的第二曲线是“资产管理模式”

英国管理学家查尔斯·汉迪用第二曲线来说明企业和组织的转型，最近也被专家们引入到房地产转型的讨论中来。那么中国不动产的第二曲线到底是什么呢？不动产的变迁，我们认为是三个变化组成的：

1）基础资产的变化。从过去增量开发到存量物业的转变，而其中存量里面主要是持有型物业或者广义的商业物业，这个类别里面包括长租公寓。这个转变除了让开发商必须提升经营能力外，其流动性的来源也变化了。在大宗商业物业中，买卖资产的不是一般的老百姓，而是金融机构，因此定价更加理性，定价逻辑发生很大变化。

2）金融场景变化。过去主要靠银行贷款和影子银行。现在需要组合运用CMBS、类REITs、私募基金、公募REITs四个工具来解决开发商的融资、盘活、扩张和平台四个功能。这与成熟市场的情形非常相似。比如在美国，CMBS有近万亿美元的规模，公募REITs市值超过1万亿美元，私募基金有7500亿美元。以私募基金、证券化和REITs为代表的新金融成为主流。

3）主体发生变化。开发时代标准化的开发能力，在存量持有的商业物业非标型的投资中难以为继。不仅是人员的能力组合，其组织模式和激励机制都无法满足存量持有的需要。而人和组织恰恰是转型当中最难突破的要素，也是企业在跳跃到第二曲线最容易遭受挫折的方面。而这个领域里面，私募基金等资产管理机构恰恰可以凭借其灵活的组织结构、相容的激励机制以及借此吸引的人才，可以实现弯道超车。

正是基础资产、金融场景和主体这三个变量将共同塑造一个新的S曲线，我们把它叫做“资产管理模式”。在这个模式里，赢家可能来自开发商，也可能来自金融机构，也可能来自独立的第三方机构。当然，在房地产行业的第二曲线，恐怕不是数码相机对柯达交卷的毁灭性打击，更像是智能手机对电脑的超越：苹果走过了这个曲线，联想没有走过去。这需要在5-10年的时间中才会看出提前布局的价值。

（二）经济需要和谐去杠杆，权益型资本形成是去杠杆成败的关键

目前的市场环境下，谈转型必须结合目前去杠杆的背景。去杠杆是一个很容易被误解的概念。杠杆率是负债与总资产或者股本的比率。杠杆率不光要看分子的负债，更要看作为分母的权益资本。粗放减少负债会造成市场的流动性危机，形成抛售，压低了资产价格，变相提升负债率，从而造成恶性循环，市场将会螺旋式下跌。真正从根本上解决杠杆率的问题，必须要促进权益型资本的形成。因此，我们将权益型资本同步培育和生长的去杠杆过程叫做和谐去杠杆；反之，则是激进去杠杆。激进的去杠杆往往会由于经济耐受力的问题造成政策的摇摆，从而使去杠杆的成果前功尽弃；而和谐的去杠杆将会在控制风险的情况下促进经济的健康转型。

和谐的去杠杆是这样一个过程：权益型资本（包括股市、私募基金、另类投资的金融机构等）出场配合优秀的企业，在去杠杆周期中，重组和并购高杠杆、低效率企业，形成市场的出清和洗牌，从而让资产流动到更有能力、杠杆更加平衡的主体手里，形成下一个周期的王者，经济随之筑底增长。因此，和谐的去杠杆并不以去杠杆本身为目的，而是以市场出清和长远经济发展潜力的塑造为目的。因此，权益型资本的形成是去杠杆成败的关键一环，只有当权益型资本大规模形成和补位，去杠杆才有可能真正完成；权益型资本的形成速度决定了去杠杆的周期，决定了经济走出低谷的速度。

那么如何鼓励权益型资本的形成呢？主要是三个方面：

1）形成鼓励权益型股本形成的金融和监管环境，比如鼓励保险资金、社保资金、私人银行等对股权投资等另类资产的配置，包括对股权类私募基金进行鼓励。

2）尽快推出公募REITs，增加权益型资本的退出机制。

3）形成稳定的政策预期和产业环境。行政干预实际上加剧了股本投资的风险，客观上将大量资金逼到固定收益产品中。这在房地产市场尤为常见。

（三）当前的市场扰动正是重塑不动产市场生态并向第二曲线迁移的机会

无论政策的节奏是和谐的去杠杆或者激进的去杠杆，可以肯定的是：不动产特别是大宗交易的价格将会出现调整。特别是在一个激进去杠杆的过程中，将会产生大量的收购机会。聪明的投资人将会在这个阶段出手，从而在下一个稳态形成时收获。

而在这个阶段能够获得权益型股本青睐的机构将会迅速成长壮大。当然，权益型资本一定会挑选每一个赛道中最优秀的企业来合作。在周期转折之前，优秀的企业必须得耐住第二曲线到来前最寂寞的时光。