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存量市场资产管理大幕渐起

日期:2023-10-20
乾元坤和编辑

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存量市场资产管理大幕渐起

伴随存量时代的到来,只租不售地块的推出,见证了国内开发商从产销模式向资管模式转变,从买地建房到激活存量转变。

当市场步入存量价值创造时代,运营和资本的竞争日趋激烈,越来越多地产开发商投奔“轻资产”路线,资产管理输出、品牌输出被纳入企业发展的战略层面。

存量市场资产管理大幕渐起

如何挖掘存量市场,提高资产管理的“自我造血能力”,成为市场竞争的关键。尤其在国内当下兵家必争的一二线城市,资产管理的大幕早已揭开。

当“开发商”纷纷转型为“运营商”,优质物业成为决战的不二法宝,既是资产,更是金融市场保值、增值的有效工具。以写字楼、酒店、购物中心为主的商业地产成为“先头部队”,凭借其较稳定的租金收益、可持续的现金流,适合通过资本运作提升价值的特点,成为当下最受关注的优质资产。

在此大环境下,如何更好地拓展商业地产业务,寻求新的利润增长点;如何对存量资产进行内容再造与价值升级,有效盘活与提高闲置物业的使用率,提高现金流,成为商业地产转型的新一轮挑战。

商办市场:服务为王共享经济

有数据显示,2017年上半年,合计租赁建筑面积为23.7万平方米的五个新项目完工,进入北京甲级写字楼市场,北京甲级写字楼市场总存量半年环比扩大4.0%至约621万平方米。同时,空置率也增至 8.6%。

如何提高租金收益和整体回报率,提高物业的增量价值,并使持有资产不断保值升值,成为众多开发商的关注点。而针对写字楼来说,其存量资产改造的核心就是“打造新内容”。既要围绕内容进行挖掘,不断创新其定义,同时培养专业高效的资产管理能力辅助“内容落地”。

莱坊9月发布《2017年写字楼市场报告》显示,以北外滩为例,作为上海的一个重点新兴商务区,截至2017年第一季度,该区域写字楼存量达151 万平方米,是2008年存量的2.4倍,其中甲级写字楼面积占总量的67%。十年来的租金增幅为92%,预计租金水平还将继续增长。

如何激活存量,尤其在竞争激烈、写字楼商圈密集分布的上海,北外滩给出了自己对未来的判断,同时强调“定位”二字。航运产业是较早进入北外滩区域的行业,随着上海港国际客运中心的建成,以航运为主体的中远集团、中国海运集团、上港集团等陆续迁入北外滩。2011 年起,以国投集团、新华保险以及工商银行等大型金融机构相继入驻为契机,北外滩实现从“航运聚集区”到“航运和金融服务聚集区”的转变。

莱坊上海研究及咨询部主管及董事杨悦晨表示:“北外滩的成功建设依靠各方面的努力和配合,对于政府而言,应针对特定的航运及其衍生行业积极制定招商引资政策,在政策上给予税收优惠,鼓励产业聚集;对于开发商而言,应将眼光放长远,对于商业项目尽量采用只租不售的长期持有策略并加强后期管理,以保证物业品质;对于租户和买家而言,考虑到北外滩的定位和发展潜力,建议航运及其相关行业可以选择入驻,以享受产业聚集所带来的利好。”

一方面,对于整个商务区域而言, 可通过平台形成行业的集聚效应;另一方面,对于单栋写字楼来讲,可通过当下最流行的联合办公模式聚集社群与人才。共享经济正当道,共享办公的核心也不外乎三点;空间、服务和社群。

现在市场的共享办公和孵化器企业一般采取轻资产的模式,选择和写字楼的物业方合作,租赁写字楼进行统一打造。这也为开发商提供了一种新思路。与其被动等待市场去化存量,不如主动出击,寻找更多渠道。除了租赁、散售以外,共享办公和孵化器落地能够消化更多的存量。

目前,共享办公企业在全国一二线城市几乎均有布局,且处于快速扩张阶段。据了解,优客工厂在今年的计划是将业务扩展到全国21个城市,而Wework、We+、SOHO 3Q等共享办公品牌也势头正猛。

共享的除了办公空间,还有服务。落到实处的后期服务体验是影响租户能否长期留下的重要环节,例如不少空间都在打造“云服务平台”,最大限度地开放和共享公共空间,集会晤、商务接待、临时办公、休息场所、甚至举行派对多功能为一体,为业主提供更全面的服务。

虽然共享办公的理念是建立在写字楼的地产基础上,目前整个行业还处于仅仅使用写字楼资源的阶段。但在未来,写字楼的发展可能将与这一顺应时代趋势的共享办公潮流有更多的联系,例如一起重构整个产业链条,重塑目前散售、整租的写字楼现状,以及达成收益分成等更深度的合作。

酒店、商场:运营是资管的灵魂

近年随着国内旅游消费持续增长,协同上升的酒店业发展也受到了不少投资方的关注。《中国房地产金融》为此采访到了第一太平戴维斯估价部董事甘启善。他指出,酒店是一种特殊性比较高的物业。

“酒店资产管理与一般商业地产的资产管理不同,酒店的运营讲究自己的特色。虽说一看地段,二看星级定位,实际上更看运营方针。”

品牌、运营是酒店资产管理的灵魂。比起单纯地追求资产的升值和现金收益最大化,酒店业更注重自身品牌形象的打造、服务理念的传播等等。原因是酒店业的风格、定位各不相同,只有突出的特色、鲜明的形象、广为人知的产品定位才能令其在同类竞争对手中脱颖而出,获得稳定和良好的现金流。

甘启善表示,目前很多酒店都是配套性项目,与办公楼、购物中心做配套,互相形成人流导入,有较强的业态聚拢效果。

至于购物中心的营运,“招商的组合、项目的定位、商场设计,包括附近交通,都会影响营运,带来租金水平与出租率的变化。因此我们鼓励专业团队运营商业房地产,这也是存量时代对商业地产的要求。”

随着国民经济不断发展,消费升级是中国未来最大的商业机会所在。人们对于产品也会有更高的要求—— 高性价比、高体验感、高参与度。未来顾客的消费冲动不会再是功能驱动,而是倾向娱乐和体验驱动。

这就决定了在未来,或者当下的购物中心、商场已经不能仅仅是一个提供购物消费的地方,更应打造成一个消费者乐意选择的娱乐、休闲空间。越来越多商场开始通过引入一些体验式的业态,如儿童游乐场、大型空间艺术展览等等,增加商场的互动性与娱乐感,让消费者能有更深刻的“体验感”,愿意驻足和流连在此。

明确的定位和品牌将影响客户群的群像变化。就购物中心来说,在传统的运营思想中,租金收入一直未与商户的实际销售额建立联系。事实上,商户能够承受的租金成本与其所能获得的销售额密不可分。

假若能敏锐地有针对性地捕捉到正确的消费者,激发其持续消费热情,就能提高购物中心的销售额,从而进一步发展,对于开发商来讲,也能相应地提高租金,甚至提高周边商业体,乃至整个区域的整体租金水平。

盘活资产关键一步

资产管理的终极目标是为了提升资产价值。提升价值有两种方式,一是前面提到的如何提升不同商业地产的租金收益,二是改善资产流动性,获取流动性溢价。资产流动性提升了, 资产估值也将相应提升。

而提升资产流动性,则可通过资产证券化的方式,等额化、标准化降低投资介入的门槛,实现投资大众化。

对资金密集型的房地产行业来说,融资的重要性自然不言而喻。持有型的商业地产更是需要长期、稳定的资金支持。传统融资渠道难度增强,加上房地产市场调控的考验,也加速了中国房地产证券化的进程。

融资渠道多元化已成大势所趋。通过通用的ABS、CMBS、REITs、商信托和各种国内的类REITs的工具和产品实现资产证券化,也是众多原本重资产的大型房企走向“轻资产”的重要途径。

轻资产,不是为了全部抛售,而是给一部分的资产进行减绑,负债率与资金成本降低,资金回流,保障未来的拓展开发。

由此要求资产管理并非仅是运营管理,还有资金的运作也是专业能力的一部分。当房企具备良好的运营能力,城市办公或商业租赁市场日趋成熟,租金增长是必然,投资者也会青睐该类商业地产的证券化产品。

目前,国内市场的房地产资产运营,一直是地产与金融行业共同探索的领域。但大部分开发商采取的是“轻资产”模式,仍紧抓住其核心开发业务,却将非核心的部分外包。存量资产管理必是行业大势所趋,但资产盘活并非易事,尤其在存量竞争日益激烈的当下,专业的资管团队将成为各家比拼实力的有利武器。

数据显示,目前全国有4.3亿平方米被低估的物业面积,佐证了资产方对资产管理的商业判断尚不成熟。无疑,成立存量资产评估及管理平台,将成为行业发展的潮流与需求。

借鉴国外的发展经验,1968年,美国的城市化率达到了72%,新房需求开始萎缩,商业地产蓬勃发展。多家代理公司如世邦魏理仕等纷纷转型为综合服务公司,以专业的团队协助开发商、运营商、甚至投资方实现资产增值。

当前,国内的商业地产代理行业亦在呈现这种趋势。随着大资管模式的日渐铺开,存量资产管理大幕揭起,预期未来国内成熟的资产管理团队也将越来越多,将带动整个存量市场朝更多元、专业的方向发展。

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